• Un suelo de patatas a 10 km de la ciudad no puede tener el mismo valor o más que un suelo al borde de la ciudad
  • Hay que plantearse una reforma del régimen legal para, por ejemplo, valorar el suelo escalonadamente
Construcción bloque de viviendas en Dos Hermanas

Construcción de un bloque de viviendas en un barrio de Dos Hermanas (Sevilla)

La situación de crisis en España ha afectado a la mayor parte de los sectores empresariales, pero sin duda uno de los que más ha sufrido los achaques de la caída financiera ha sido el sector inmobiliario. Las compañías dedicadas a este sector se han visto asfixiadas entre las deudas y los números rojos que han aparecido en sus cuentas.

Esta circunstancia también ha acabado repercutiendo en el resto de empresarios. Debido al cambio repentino de los precios del suelo y las recalificaciones de terrenos han tenido que casi suplicar a los bancos la prórroga de sus créditos para poderles hacer frente. Eso, precisamente, es lo que acaba de ocurrir con las inmobiliarias. Parece ser que el Gobierno les ha dado un séptimo año de gracia para que puedan disimular las pérdidas que llevan soportando desde 2008.

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El artículo de Manuel Mingorance en Andalucía Económica ya trataba el problema en cuestión

Nuestro socio Manuel Mingorance, ya lo venía comentando desde hace un par de años en un artículo publicado en la revista Andalucía Económica. Mingorance apuntaba que no es lógico que los empresarios tengan que hacer frente a dos valoraciones distintas de un mismo terreno: por un lado tienen que negociar un crédito con el banco, que valora el suelo como si fuera un “patatal”; mientras que, por otro lado, pagan los impuestos del mismo como si “de un barrio de ciudad se tratara”. Existe una situación caótica en lo que se refiere a la legislación de los terrenos, ya que se están tomando por iguales en casi todos los aspectos, tanto a una amplia superficie que se encuentra a kilómetros de una ciudad, y a un suelo colindante a una capital. Por tanto, sería conveniente que se revise y modifique este reglamento para que se estableciese una sensata clasificación del suelo con respecto a distintos parámetros. Todo para que se pueda permitir darle un respiro a la banca y, por supuesto, a los empresarios.

A continuación, les dejamos una transcripción del artículo completo de Manuel Mingorance en Andalucía Económica. Al final de éste tendrán disponible un enlace por el que podrán acceder al PDF de dicha publicación.

La valoración de los activos inmobiliarios de la banca: un problema y el urbanismo como parte de la solución

Manuel Mingorance

Manuel Mingorance, socio de Borbolla Abogados

Parece que existe cierta unanimidad en los analistas en que uno de los problemas de la gran depresión económica que nos ha tocado capear es la fluidez del crédito y la influencia que en la misma tiene la desconfianza en la solvencia de una banca, con unos balances cargados hasta las trancas de activos inmobiliarios, de los que gran parte es suelo por desarrollar, con o sin expectativas, depende de la perspectiva.

¿Quién no ha escuchado el ya tópico dicho del abuelo que les decía a sus nietos que compraran aquel suelo del que se pudiera divisar la ropa tendida en las azoteas?

El otro día en el claustro de profesores de un máster de urbanismo comentaba el arquitecto profesor de Valoraciones que como técnico no se veía legitimado para impartir la materia pues, en los últimos años, las bases para la valoración del suelo en nuestro país ha venido siendo establecida en el Congreso de los Diputados. Y es el Parlamento el que ha decidido que un suelo se valore de forma diferente, dependiendo de si su destino es la expropiación por la Administración o el pago de impuestos por el ciudadano. Así, por ejemplo, un mismo suelo tiene valor de patatal si va a ser expropiado o valorado por un banco y valor de suelo urbano para el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles: es una barbaridad que roza la indecencia y pulveriza la lealtad, la buena fe y el debido respeto proclamados por la Constitución cuando ordena el marco de las relaciones entre la Administración y el ciudadano.

Un estado de derecho no puede permitirse tal disparate. No puede permanecer impasible ante el sufrimiento que provoca ver a empresarios negociando sus créditos con las entidades bancarias que valoran un suelo como patatal y pagando impuestos por el mismo suelo como si de un barrio de una ciudad se tratara.

Debe quedar claro que la valoración del suelo en los últimos años tenía indudables resquicios que han provocado daño, y cómo, a la economía. No podemos sentir más que estupor al recordar cómo con anterioridad al año 2007 un patatal con un convenio urbanístico, sin la mínima inversión para su desarrollo, era valorado por esas mismas entidades bancarias como si de la calle Serrano de Madrid se tratara. La reforma de la legislación que incide en el valor de suelo debe acometerse por diferentes motivos, los macroeconómicos hay expertos para elencarlos; hoy me refiero a aquéllos que afectan al ámbito de la supervivencia de buena parte del tejido empresarial.

Hemos escuchado hasta la saciedad que el modelo de crecimiento económico basado en su mayor parte en la actividad inmobiliaria es un modelo insostenible y parece sensata la afirmación. Pero no se le puede ocultas al sentido común que la valoración del suelo promulgada ha tenido un efecto no querido y ello con independencia, como hemos apuntado de la gran depresión de la economía española y europea.

Estamos obligados a buscar una solución. Después de escuchar a cientos de contertulios y eruditos decir que la economía no se mueve porque el dinero no circula, y que el efectivo no existe porque la banca está asfixiada con tanto activo inmobiliario, alguien se debería parar a pensar que esos activos tienen un valor determinado por la gran depresión económica y por la legislación estatal del suelo que valora de la misma manera aquel suelo que está sembrado de patatas que aquél que ha sido objeto de una fuerte inversión empresarial y que ha alcanzado determinados hitos administrativo-urbanísticos.

En definitiva, con menos palabras, un suelo de patatas a 10 kilómetros de la ciudad no puede tener el mismo valor o más para el legislador que un suelo borde de ciudad con planeamiento urbanístico, proyecto de urbanización y reparcelación aprobados. Alguien tendría que plantearse una reforma del régimen legal que armonizara los aspectos fiscales y reales y que buscara, por ejemplo, valorar el suelo escalonadamente, de forma que se pudiera relajar la presión a la banca, que vería cómo sus activos inmobiliarios se revalorizarían dependiendo del nivel de tramitación urbanística alcanzado. Con ello, también se estaría, de camino, impulsando un sector profesional y empresarial como el inmobiliario fuertemente castigado por la crisis. ¿Saben qué es lo que más llama la atención de todo? Que la solución es tan artificial como el problema, pero eso cuénteselo a los mercados financieros.

Aquí pueden acceder a la noticia en formato PDF: Artículo de Manuel Mingorance en Andalucía Económica

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